Изменения в законе о деловом строительстве, кому это выгодно?

В 2017 году застройщики встретились с многочисленными изменениями в законодательстве. Касаются они долевого строительства. Изначально правки вводились с благородной целью – обезопасить дольщиков от обмана. Попутно снижается вероятность появления долгостроев и недостроев. Законодательная инициатива возымела не совсем ожидаемый эффект. Застройщики стали укрупняться, а мелкие компании, напротив, – активно покидать рынок. Многие эксперты-юристы видят в этом не самые благоприятные перспективы. Например, ожидается повышение цен за квадратный метр жилья, находящегося на стадии строительства. Как результат: стоимость жилья на первичном рынке недвижимости будет всё меньше отличаться от выставляемого на вторичном.

Проблема мелких застройщиков: решение и к чему это приведёт

В среде подрядных организаций России ещё год назад ходили слухи о том, что судьба долевого строительства находится под вопросом. На высшем уровне обсуждался отказ от такой формы сотрудничества между застройщиками и населением. Впрочем, не мудрствуя лукаво, власти хотели решить и свои проблемы. Нет долевого строительства – отсутствуют обманутые граждане, обивающие пороги кабинетов, ища справедливости.

Для чиновников, прежде всего, из жилищного фонда, такая инициатива чревата проблемами. Запрет на долевое строительство привёл бы к существенному снижению объёмов нового многоквартирного жилья. Выбрав золотую середину, власти решили поспособствовать уходу мелких застройщиков. В какой-то степени идея имеет смысл: если компания существует только за счёт дольщиков – значит, ей не место на рынке. Фирма без капитала и оборотных средств с большей вероятностью поспособствует появлению обманутых дольщиков. Прецеденты были и их было много.

В результате законодательных изменений взаимодействие застройщика и дольщика стало напоминать связку «банк – клиент». Выглядит это следующим образом:

1. Компания привлекает деньги дольщика подобно тому, как это делает банк со средствами вкладчика.
2. Выполняет свои обязательства. В результате дольщик должен получить жильё по скидке. Деньги при этом приобретают форму подрядов (подобно банковским кредитам).
3. Застройщик записывает себе в прибыль маржу (разницу между себестоимостью подрядных работ и привлечёнными деньгами).

Компания с ограниченными средствами не обеспечит следование вышеприведённому алгоритму. В итоге мелким застройщикам придётся перейти под крыло крупных или уйти с рынка.

Деловая осведомлённость и её важность

Инструмент, снижающий вероятность появления обманутого дольщика, – информация. Касаться она должна не только компании, её деятельности в целом, но и движения средств конкретного дольщика. Государство рассчитывает обязать застройщика предоставлять гражданам документы, сопровождающие строительство. В пакет входит:

• проектная декларация;
• технические условия;
• разрешения на строительство и другие документы.

Компания обязана предоставить дольщику финансовую отчётность в отношении его средств не только текущую, но и архивную, если тот затребует. Застройщик должен быть готов показывать результаты работы, вплоть до фотографий возводимого дома.

На основе вышеописанного существует проблема. Допустим, застройщик представит все запрашиваемые документы. По мнению юристов, большинство из них дольщик не сможет адекватно проанализировать, чтобы сделать правильный вывод о финансовой состоятельности компании, которой он доверил средства. Выбирая место будущего проживания, рядовой человек руководствуется более понятными для него самого вопросами: местоположение будущего жилья, цена квадратного метра и сроки сдачи.

Региональный Минстрой на страже интересов дольщика

На инстинктивном уровне постсоветские граждане испытывают доверие к чиновникам высокого ранга. Поэтому государство в регулировании отношений между дольщиками и застройщиками привлекает региональный Минстрой. Необходимость получения его разрешения на строительство является дополнительным препятствием для недобросовестных фирм. Но если застройщик предъявляет этот документ потенциальному дольщику, то с высокой вероятностью бумага может стать в глазах последнего веским поводом для начала сотрудничества.

Но в этом есть своя неоднозначность. Вряд ли недобросовестный застройщик станет заключать сделки с Министерством строительства. Но полностью исключить риск их появления даже на столь высоком уровне нельзя. Потому как административная машина перегружена, у регионального Минстроя нет возможности контролировать каждую подведомственную организацию.

Комитета, проводящего постоянный мониторинг застройщиков, сегодня не существует. Выходит так, что компании, имеющие большой опыт на рынке, без проблем предоставят все требуемые Минстроем документы, получат разрешение, после чего они будут находиться в «свободном» полёте. И даже если исключить желание застройщика присвоить деньги дольщика, то преодоление им административных преград (в данном случае – получение разрешения от Минстроя) впоследствии отразится на цене каждого квадратного метра жилья.

Перспективы организации компенсационного фонда долевого строительства. Его плюсы и минусы

Крупные игроки на рынке страхования, несмотря на ожидания, так и не смогли избавить от риска тех, кто решил участвовать в долевом строительстве. По сути, они открестились от этого сегмента рынка. Создалась такая ситуация, при которой фирма, предлагающая услуги по страхованию рисков долевого строительства, не заслуживает доверия. Серьёзные компании этим не занимаются и на то есть причины.

Большая часть взносов, принимаемых страховщиками от клиентов, уходит на содержание фирмы. В список расходов включается заработная плата сотрудников, административная деятельность и тому подобное. Если компания рискнёт застраховать вложения граждан-участников долевого строительства, то в случае банкротства застройщика у неё не хватит средств для выплат. Государство пыталось урегулировать проблему. Для страховщиков была введена обязательная планка уставного капитала. В итоге мелкие компании объединялись с крупными, но тенденция фактической неплатёжеспособности в долевом строительстве осталась без изменений.

Проблему решить призван государственный компенсационный фонд. Он создан для участников долевого строительства. Механизм работы прост: каждый застройщик обязан перечислить в фонд 1% от стоимости проекта, находящегося в работе. Он выполняет функцию резерва, деньги из которого будут направлены на достройку объекта в случае банкротства застройщика, его ведущего. Делая вклад в компенсационный фонд, застройщик доказывает определённую финансовую состоятельность. Это нашло отражение в законодательных нововведениях. Согласно им, застройщик должен сначала сделать взнос в фонд, а затем обратиться за разрешением в региональный Минстрой.

С позиции государства здесь все интересы дольщика соблюдены. Фактически функционирование компенсационного фонда приведёт к повышению цены на жильё для дольщика. Выглядит это так: застройщик перечисляет 1% сметной стоимости объекта. При его переводе в продажную цену отчисление вырастает на 3–4%. Его формируют:

• наценки;
• привлечение заёмных средств;
• проценты;
• потери;
• форс-мажоры и прочие факторы.

И все эти расходы по нивелированию вышеперечисленных мультипликаторов ложатся на плечи дольщика в виде значительного повышения цены квадратного метра.

Компенсационный фонд действует по принципу, сходному со страхованием вкладов. При отзыве лицензии банка АСВ производит выплаты в ограниченных лимитах. В случае с долевым строительством ситуация иная. Лимиты при банкротстве застройщика не предусмотрены. Кроме того, при удорожании квадратного метра строящегося жилья происходит значительное сокращение ценового разрыва между готовым. И это даёт право неоднозначно оценивать как компенсационный фонд, так и долевое строительство в целом.

«Законные» траты

Денежные средства, привлечённые застройщиком, должны использоваться только на возведение конкретного объекта, прописанного в договоре с дольщиком. Раньше ситуация была иная. Связана она с тем, что существуют общие статьи затрат, характерные для каждого строительства. Это:

• подготовка площадки;
• монтажные работы;
• администрирование и так далее.

Застройщик тратил привлечённые деньги, но при этом площадка не конкретизировалась. Ключевым является направление – строительство.

В разрезе вышесказанного уместно вспомнить печальную историю холдинга «СУ-155». Компания имела репутацию строительного гиганта, что само по себе вызывало доверие у дольщиков. Они давали средства, а «СУ-155» их тратил на освоение новых строительных площадок, словно банковский кредит, без привязки к конкретному объекту. Деятельность компании превратилась в построение финансовой пирамиды, которая в итоге обрушилась вместе с холдингом. Во избежание подобных случаев теперь застройщик вправе тратить деньги исключительно на объект, для строительства которого были привлечены деньги дольщика.

Ужесточение ответственности – действенный шаг к дисциплинированию предпринимателей

Факторов, способных эффективно противостоять банкротству застройщика, не существует. Но правки в законодательстве, повышающие ответственность учредителей компаний, способны существенно снизить его риски. Арбитражными судами всё чаще выносятся решения, в соответствии с которыми на директоров, доведших компанию до банкротства, накладывается основное бремя по компенсации убытков. В ближайшее время планируется внесение правок, касающихся распределения ответственности на главных участников (соучредителей) обанкротившегося ООО. Уже сейчас расширился перечень оснований, позволяющих с руководителей таких компаний взыскать долги.

Безусловно, такой подход государства заставит предпринимателей действовать ответственно и с оглядкой на закон. Но фактически получается, если застройщик всё-таки обанкротится, то дольщику безразлично, чья в этом вина. Все разбирательства ложатся на плечи компенсационного фонда. Сначала из него должны быть извлечены средства на достройку объекта. Только после того, когда есть гарантия, что дольщик получит своё, фонд может начинать разбирательство с застройщиком.

Адекватное долевое участие

Любая отрасль рынка имеет свои особенности, которые необходимо разъяснить рядовым гражданам. Учитывая информацию, изложенную в предыдущих пунктах, справедливо каждый задаёт вопрос: а есть ли смысл участвовать в долевом строительстве? Тем более что после законодательных корректировок цена на готовое жильё не сильно отличается от строящегося. Достаточно зайти на сайт, к примеру, Новостройкидона.рф, чтобы убедиться в том, что смысл есть.

Гражданам необходимо понимать: долевое строительство – это не покупка квартиры. Вложенные средства дают безоговорочное право получить скидку на приобретение жилья в конкретном доме. Но на это можно рассчитывать после того, как строительство завершится, а объект будет введён в эксплуатацию.

Долевое строительство – это, по сути, предпринимательская деятельность. Основные решения принимает застройщик, но если вы решили поучаствовать в долевом строительстве – значит, соглашаетесь разделить с ним риски. Не стоит рассчитывать на смету. Строительство является специфической отраслью, где невозможно обойтись без дополнительных трат. Сегодня цена за 1 квадратный метр строящегося жилья, отличающаяся для долевиков на 45–50%, нереальна и должна настораживать. Серьёзная компания, действительно заинтересованная в сотрудничестве, такое не предложит.

Долевое сотрудничество – это лотерея, пусть и многократно испытанная, с высокой вероятностью выигрыша. Но если человек добровольно принял участие и столкнулся с форс-мажором, то он получается стороной, пострадавшей от своей беспечности. Поэтому создание компенсационного фонда, жёсткие требования к застройщикам – всё это призвано защитить дольщика. Насколько эффективно? Покажет время. Но риск недостроя будет сохраняться ещё очень долго. И здесь на государство надеяться не стоит. Поэтому что выбрать – более дешёвое жильё или готовое – каждый решает самостоятельно.